PF Cheng's Law Blog

除了移民法，土地開發與房地產法也是我的專長。大部分時候我都是經手商業土地開發，但有時我也會做個人住家買賣。

對大多數人來講，房地產律師看起來像是個錢多事少的好差事。常有人跟我抱怨說律師的收費太貴，寫個和約，簽個名，蓋個章，就可以坐收幾千元的律師費。這種說法其實對律師很不公平，蓋在每件看來輕鬆的交易后面，其實有許多不為人知的辛勞。正是因為有律師幕后的默默耕耘，才能夠確保交易平穩順利的進行。

就以最簡單的個人住家買賣來說。即使買／賣雙方已經談好了價錢，律師也必須草擬一份充分涵蓋雙方利益的和約。這和約不但要列明彼此的權益，也必須把各種可能突發狀況都考慮進去。發生天災時誰來承擔責任？人禍時又如何？賠償金額要多少？糾紛是要由誰調解？一份完善的和約不代表就不會發生糾紛，但一份完善的和約卻可以把糾紛快速排解，避免更多的損失。

除了寫和約外，律師也必須清查這房屋的產權，貸款，與稅金歷史。這房子有沒有被查封？有沒有產權糾紛或訴訟？有沒有欠政府房屋稅？有沒有第二，第三，或第四貸款？有沒有可能被收歸國有？有沒有違反建筑法規？會不會被勒令拆除？這些都是律師必須調查，但外人卻看不到的過程。一般的律師事務所都有跟相關政府機構連線，可以快速查詢這些資料。如果要自助，查這些資料起碼需要一，兩個月的時間。

合約寫好，房屋也調查完畢，該可以休息了吧？還早呢！律師必須輔助買方的貸款申請，清償賣方的銀行貸款，安排任何必要的修繕，協調房屋的過戶登記。以上還隻是個人住宅買賣，如果是商業開發，那復雜性更是難以想象，牽扯的法令之繁多，金額之巨大，當事人之間錯綜糾葛的利益，非親身參與無法理解。

當然，我並不是說任何房地產交易都非要有個律師。確實有不少人買賣房屋樣樣自己來，一路走來也平平安安，沒有糾紛。但房地產律師就像健康檢查一樣。你今年檢查沒病，不表示檢查沒價值，更不表示你明年也會沒病。同樣的，你這一次交易順利也不保証下一次會順利。就像健檢可以讓你提早發現疾病，有個律師可以幫助你提早發現問題，避免很多日后的糾紛。